时间：2025-05-04 19:43:51 来源：富拓

核心提示：2月25日，中金中国资产再试根据深圳证券交易所官方网站，绿发领秀中金中国绿色发展商业资产封闭基础设施证券投资基金项目已正式申报。商业申报新消费REITs！济南

2月25日，城贵根据深圳证券交易所官方网站，和商中金中国绿色发展商业资产封闭基础设施证券投资基金项目已正式申报。业证

目前，券化中金中国绿发商业资产REIT尚未披露相关招股说明书，中金中国资产再试底层资产尚不清楚。绿发领秀

但有市场消息透露，商业申报中国绿发此次可能会以济南市中区领秀城贵和购物中心为底层资产，济南申请公募REITS。城贵

对于中国绿发来说，和商通过成熟项目的业证上市，可以为其优质商业地产开辟退出渠道，从而完成投融管退资的闭环。

事实上，在此次申报之前，中国绿发多次通过ABS发行、CMBS、类REITS等方式，盘活股票资产，拓宽融资渠道。

01。

资产猜想。

鲁能商业管理局在今年年初的工作会议上强调了发行公开发行REITS的意义，“通过发行公开发行REITS来促进业务质量和效率的提高”。

事实上，对于企业来说，发行基础设施消费REITS可以有效振兴股票资产，开辟持有房地产的退出路径，大大提高资产和资本的流动性。

2月25日，中金中国绿发商业资产封闭基础设施证券投资基金正式申报。原股东为山东鲁能商业管理有限公司，基金管理人为中金基金管理有限公司。

事实上，早在2024年初，随着首批消费REITS的上市，越来越多的企业开始发行公共REITS，中国绿色发展就是其中之一。

经过一年多的筹划，靴子终于落地了。

查阅深圳证券交易所平台，发现中金中国绿发商业资产REIT尚未披露相关招股说明书，其基础资产和筹资规模明确。

然而，一些市场猜测，中国绿发消费REIT的底层资产被认为是济南市中区的领秀市贵和购物中心。

这个消息并非空穴来风。

半个月前，鲁能商业管理局发布招标公告，评估济南领秀城贵和购物中心项目公司的价值。

当时，招标公告明确规定，投标人需要在发行公开发行REITS之前，以非公开协议的形式转让项目公司的股权，在评估基准日评估拟转让的项目公司，出具股权评估报告，协助国有资产监督管理委员会备案。

此外，三天前，济南市自然资源和规划局官方微博还透露，济南领秀城贵和购物中心将作为申请公开发行REITS（房地产投资信托基金）的先行项目。

这些细节，为市场谣言提供了更多的依据。

数据显示，济南领秀城贵和购物中心位于山东省济南市中区二环南路与英雄山路交汇处，是济南南部最大的单一商业项目，占地面积10.5万平方米，商业建筑面积约24.01万平方米。

该项目于2014年12月28日开业，首日客流达40多万人次，销售额达1570多万元。

虽然企业没有披露2024年的营业额，但翻阅过去的数据，发现2021年领秀城贵和购物中心的营业收入为1.5亿元；2023年春节期间，购物中心销量同比增长30%。

显然，该项目已进入稳定的运营期，营业收入、客流等整体表现强劲。

一些业内人士表示，基础资产的资格在很大程度上决定了REITS的发行价格和方向，济南领秀城是鲁能最成熟的商业管理运营项目之一，作为基础资产，或可以为后续的公共REITS发行带来一定的帮助。

02。

资本运作。

在国内公开发行REITS延伸到基础设施消费领域之前，中国绿发在商业REITS、早就有CMBS等领域的试炼了。

鲁能集团-中金公司-济南领秀城商业综合体资产支持专项计划最早于2019年6月正式发布。

根据当时的公告，上述CMBS发起了不超过40亿元的资产支持专项计划，期限不超过12年，采用3年 3 3 三种模式，每三年设置一次开放期。

上述CMBS的底层资产与本次公开发行REIT的底层资产相似。

据报道，CMBS的目标资产是济南领秀城商业综合体项目，总建筑面积约40.78万平方米，涵盖中高档购物中心、希尔顿酒店、公寓、甲级写字楼，其中写字楼建筑面积5.18万平方米，商场建筑面积24.01万平方米，酒店建筑面积9.67万平方米。

同年11月，鲁能集团发布了另一家商业REITS，其底层资产也位于济南，为济南贵河购物中心（泉城路店）和贵河洲际酒店。

济南贵和购物中心(泉城路店)可能比领秀城贵和购物中心有更长的历史。

该项目于1997年10月1日开业，2013年升级，商场面积5.5万平方米，被市场视为山东奢侈品首饰百货公司的“领头羊”。

此外，2020年6月3日，鲁能中金-北京美汇-宜宾皇冠假日酒店资产支持专项计划再次发布。CMBS规模6.53亿元，底层资产为北京顺义新城美汇购物中心和宜宾皇冠假日酒店。

无论是之前发行的CMBS、类REITs，或者这次试水的公募REITs，都有助于释放股票商业项目的价值。

然而，与CMBS等产品相比，公开发行REITS的融资金额较大，融资资金的使用限制较少。发行公开发行REITS可以大大缩短商业项目的投资回报周期，促进资金的回收。

如今，随着公开发行REITS发行的规范化，中国绿色发行也占据了东风，但这一申报和发行只是第一步。随后，中国绿色发行的商业资产可能会通过扩大发行逐步纳入REITS范畴。

商业客户发现，由于鲁能集团转移到中国绿发、广宇发展退房等因素，目前中国绿发有两种商业资产。

一是鲁能集团拥有鲁能城、美汇、秀街三大商业产品；二是广宇开发的商业项目，包括济南领秀城贵河购物中心、重庆南渝星城、重庆九龙花园等。

根据广宇发展财务报告披露的数据，其商业地产的租赁面积为24万平方米。如果中国绿色发展持有这样的重资产业务，预计未来将实现扩张，这无疑将进一步释放流动性，振兴企业的资产。与此同时，中金中国绿发商业资产REIT的资产背景和抗风险能力也将进一步提升。

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